第一讲：国地税合并下的房地产税收风险管控 （主讲：樊老师）

一、“减税降费”税收新政房地产建筑企业如何理解和应用

1.注册资金印花税政策如何应用？

2.2019年将出台新印花税法会有哪些变化？对于房地产企业有哪些影响？

3.500万元税前一次扣除设备、器具您有否享受？

4.企业所得税税前扣除办法有哪些亮点？

5.增值税免税政策能否享受？

6.小型微利企业“普惠性”税收优惠条件的变化是否与您相关？

7.集团企业资金集中调配如何无税实现？

二、国地税合并后房地产税务信息风险比对常识是否了解

8.增值税和其他税种有无比对逻辑关系？

9.国地税合并后大数据信息比对以及税务检查将带来哪些变化？

10.土地增值税清算收入与企业所得税收入、增值税收入是否相等？

11.增值税相应缴纳的城建税教育费附加、地方教育附加可否土地增值税扣除？

12.房地产开发企业新项目一般计税销售额何时抵减土地价款？

13.房地产开发企业哪种经营模式销项税额无法抵减土地价款？

三、房地产建筑企业结转营业收入的特定情景账务处理及税务风险分析

14.交付开发票结转收入

15.交付不开发票结转收入

16.交付开发票不结转收入

17.交付不开发票不结转收入

18.不交付不开发票不结转收入

19.不交付开发票结转收入

20.不交付开发票不结转收入

21.不交付不开发票结转收入

以上情景房地产企业如何会计处理？如何纳税申报？如何开具发票？

22.建筑企业收到预付款如何会计处理？

四、房地产项目股权收购与资产收购筹划与评价应用

五、房地产建筑企业工程建造合同税务争议化解

23.A房地产公司新项目，必须一般计税，要与施工单位签订合同，大家说签为一般计税的合同好，还是简易计税的合同好？

24.A房地产企业均为新项目，一般纳税人一般计税，支付工程款时，财务只要增值税专用发票，业务人员纷纷找老板告状，告得对不对？

25.甲供材料、甲供设备一定能够实现税收利益吗？甲供与甲控有何区别？如何利用甲控实现最大利益？材料占工程承包总额的比重与税负有何关系？如何利用？A建筑企业为一般纳税人一般计税，支付款时，财务只要增值税专用发票，对不对？

26.建筑企业的劳务派遣发票与劳务分包发票要哪个好？劳务付款如何设计流程？

27.施工机械按照租赁16%计税好还是按照建筑服务计税好？

六、个税新政后新增税务风险化解之道

28.累计预扣法如何做到“累计”计算?

29.只有一处收入是否可不参加个人年终汇算清缴？

30.有两处工资收入是否必须参加年终汇算清缴？

31.反复离职又入职对于个人所得税计算有无影响？

32.个人所得税新政后劳务报酬如何扣缴个人所得税？多预缴税款如何处理？

33.扣缴义务人都是谁？今后有哪些税务风险？

34.利用劳务派遣少缴个税和社保靠谱吗？

35.集团公司员工社保及个税在哪里反映？

36.年终奖如何发放避免无效区间？

37.股东分红与股东列支工资税负比较,哪个合适？

38.企业可否列支股东个人利息支出？

39.现金出资后股东又拿走有个税问题吗？股东向企业借款的涉税风险如何化解？

40.可否少给自然人股东分红？

41.企业促销发放个人礼品2019年是否计征个人所得税？

42.集团企业如何回避社保风险？

43.资本公积转增资本如何计征个人所得税？

第二讲：房地产企业所得税汇算清缴重难点实战解析 （主讲：钟老师）

第一部分 房地产企业收入填报技巧

一、房地产收入确认与成本结转会计与税法的核心差异分析，案例讲解为什么交楼和竣工报备如果不是同一个年度容易导致严重后果？

二、房地产企业可以通过计提土地增值税来少缴企业所得税吗？

1、某企业计提土地增值税败诉案例分析

2、不计提土地增值税，你知道应该怎样把多缴的企业所得税退回来吗？

三、连续2年的完整过程的案例讲解预计毛利变为实际毛利过程中企业所得税填报的关键技巧

四、租金收入的企业所得税申报技巧与其他税种的税务风险

1、案例讲解人防工程车位的“使用费”收入是应作为或“转让财产收入”项目计入当年应纳税所得额，还是应作为“租金收入”项目按20年分期计算应纳税所得额？

2、案例讲解某企业出租房产计入投资性房地产严重税收后果分析。

3、一般的“售后回租”销售模式下的涉税风险

4、房地产企业最新的融资性售后回租的企业所得税和个人所得税同时进行税务筹划分析

第二部分 房地产企业成本费用的重点难点分析

一、国税总局2018年28号公告企业所得税税前扣除凭证管理办法 几大看点分析

（一） 如何理解税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则

1、为什么说仅有权责发生制，还不足以税前扣除？

2、为什么说几年后一次性还不付息，每年通过计提利息进行税前扣除的所谓筹划是死路一条？

（二）税前扣除凭证与相关资料的关系，为什么说支付一笔费用给对方，不开发票，然后对方申请注销的所谓筹划方法不靠谱？

（三）什么情况下必须有发票才能扣除，什么情况下没有发票有发票也扣除？

（四）税前扣除凭证的补救措施有哪些？

二、期间费用填报中的重点难点分析

（一）工资支付税务风险防范

1、为什么说高管的工资应该在横琴发较为理想？

2、年终奖的基本筹划方法分析

（二）利息填报的重点难点分析

1、房地产信托的利息需要同时满足哪5个条件才能扣除？

2、统借统还的税务风险防范

3、委托贷款的税务风险防范，委托贷款的银行通道费有一个小筹划方法你知道吗？

（三）母子公司收取服务费的为什么一定要规避管理费字眼？

（四）支付房地产中介销售佣金有什么讲究的地方？

（五）会议费怎么样才能比较容易在企业所得税税前扣除又不用代扣代缴礼品的个人所得税？

三、房地产企业计税成本的的重点难点分析

（一）土地成本如何进行税前扣除？

1、母公司“招、拍、挂” 土地在当地注册项目公司需要注意的核心问题是什么？

2、限地价、竞配套目前有三种流行的处理思路？哪一种对企业最为有利，哪一种对企业最为不利？

3、三旧改造支付原业主的拆除地上的建筑物的补偿费到底要不要开增值税发票？延伸重要问题分析：原业主拆除地上的建筑物要不要交土地增值税？

（二）境外设计费的可以扣除帮境外企业负担的税吗？如果能，你会设方程算税吗？合同怎么签？发票怎么开？

四、建筑安装费用的的重点难点分析

（一）三流一致到底是收款方与开票方一致还是支付方与购买方一致？有什么最新的规定？建筑企业第三方发货如何签合同才能进项抵扣？建筑企业总部签合同，由下面分支机构实际操作如何签定合同才没有风险？

（二）预提建筑安装费用最核心的技巧是什么？为什么这个技巧可以影响以后5年？

五、公共配套的税务风险控制

1、会所的成本为什么要单列？

2、地下车库企业所得税需要保留成本吗？延伸：土地增值税呢？

六、计税成本核算的七个步骤是什么？

1、用平面图直观案例现场讲解如何确定成本对象，成本对象确定不好税务部门会上来稽查你知道有这个文件吗？

2、四种分摊方法介绍，为什么土地原则上只能用占地面积法分摊，一些其他的不一定被税务局认可分摊方法介绍

3、什么情况下必须要做二次分摊？